作者：向方德

某地为解决招商引资中引进企业的用地问题，以吸引民间投资的方式，兴办中小企业创业园。

开源创业有限公司(以下简称开源公司)获得创业园项目后，投资新建了3栋生产大楼，生产大楼的各个楼层可为中小企业提供标准化的生产车间和办公用房。

当地政府出台优惠政策，对新进入创业园的企业(以下简称新入驻企业)，由地方财政每年给予200元／平方米的厂房租金补贴，连续补贴2年，每年的租金补贴由财政部门直接拨付给开源公司。

 

新入驻企业与开源公司签订厂房租赁合同后，进驻创业园开展生产，租赁合同约定开源公司从企业入驻后的第3年开始收取厂房租金。

新入驻企业前两年使用开源公司车间涉及到的房产税，该由谁缴，按什么标准缴呢？

对上述问题，有三种观点。

一、由新入驻企业缴纳房产税，计税依据为房产余值。

新入驻企业与开源公司签订的租赁合同显示，从进入创业园后的第3年开始交纳租金，那么，进入后的前两年相当于是无租使用，

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）中“关于无租使用其他单位房产的房产税问题”的规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”，

所以，新入驻企业无租使用开源公司的房产，应依照该房产的计税余值缴纳房产税。

二、由开源公司缴纳房产税，计税依据为房产余值。

新入驻企业与开源公司签订的租赁合同，约定了期限不等的租赁时间，合同约定从第3年开始交纳厂房租金，这样进入后的前两年就是免租期，

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)中“关于出租房产免收租金期间房产税问题”的规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”。

按照这项政策，新入驻企业前两年使用房产的行为，应由开源公司按照房产原值缴纳房产税。

 

三、由开源公司缴纳房产税，计税依据为财政补贴金额。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。

开源公司兴建厂房出租给新入驻企业使用，双方签订了厂房租赁合同，很明显是房屋出租行为，应按租金收入缴纳房产税。

关于“无租使用”和“免租期”问题。

从表面来看，新入驻企业前两年使用开源公司房产不需要交纳租金，看似是无租使用；从开源公司方面来说，厂房租赁合同约定从企业进入后的第3年开始收取厂房租金，好象是约定了两年的免租期，

但从实质来看，新入驻企业使用的厂房并不是“无租”使用的，开源公司也不是“免租期”的，开源公司收到的财政租赁补贴，实际上就是由财政部门代新入驻企业交纳了租金，租赁补贴就是出租厂房而收到的租金。

关于财政补贴是否属于收入问题。有人认为财政部门拨付给开源公司的租金补贴，是财政补贴，不属于企业的收入，更不能按租金收入缴纳房产税。

 

但也有人反对这种观点，认为这种观点是不准确的。

按照《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定，开源公司收到的租赁补贴属于企业所得税的应税收入。

政府补贴的真正对象是入驻的招商引资企业，如果开源公司兴办的创业园不接纳招商引资企业进驻，当地财政部门不会向开源公司支付该项补贴，财政部门支付该项补贴与新入驻企业租赁厂房有事实上的因果关系。

开源公司收到的租赁补贴，属于政府购买的社会服务。所以，开源公司应按政府补贴金额从租缴纳房产税。

笔者赞同第三种观点。

（刊于《注册税务师》2019年第3期 图片来源网络）